Was ist eine Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung liegt vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöht. Dabei wird zwischen verschiedenen Arten der Mieterhöhung unterschieden, die jeweils unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen haben.

Arten der Mieterhöhung

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Anpassung an das örtliche Mietniveau
  • Modernisierungsbedingte Mieterhöhung: Nach wertverbessernden Baumaßnahmen
  • Mieterhöhung nach Vereinbarung: Staffel- oder Indexmiete
  • Erhöhung der Betriebskosten: Anpassung der Nebenkosten

Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Hierbei darf die Miete auf das Niveau vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung angehoben werden.

Wichtige Voraussetzungen

Für eine wirksame Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Die letzte Mieterhöhung liegt mindestens 12 Monate zurück
  • Die Kappungsgrenze wird eingehalten (max. 20% in 3 Jahren)
  • Schriftliches Mieterhöhungsverlangen mit Begründung
  • Zustimmungsfrist von 2 Monaten

Die Kappungsgrenze im Detail

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20% innerhalb von drei Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten kann diese Grenze sogar auf 15% reduziert werden. Diese Regelung soll Mieter vor übermäßigen Belastungen schützen.

"Die Kappungsgrenze ist ein wichtiger Schutz für Mieter. Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, darf die Miete nicht beliebig stark erhöht werden." - Experteneinschätzung CupheProct

Modernisierungsbedingte Mieterhöhung

Nach Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die Miete um bis zu 8% der aufgewendeten Kosten jährlich erhöhen. Seit 2019 gelten jedoch strengere Regelungen:

  • Kappungsgrenze: Maximal 3€/m² in 6 Jahren (bei Mieten unter 7€/m²: 2€/m²)
  • Ankündigungspflicht: Modernisierung muss 3 Monate vorher angekündigt werden
  • Kostenschätzung: Mieter haben Anspruch auf Kostenvoranschlag
  • Duldungspflicht: Mieter müssen energetische Modernisierungen dulden

Was gilt als Modernisierung?

Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zu einer Mieterhöhung. Modernisierungen müssen den Wohnwert erhöhen, Energie sparen oder Wasser einsparen. Reine Instandhaltungsmaßnahmen berechtigen nicht zur Mieterhöhung.

Ihre Rechte als Mieter

Prüfung des Mieterhöhungsverlangens

Als Mieter sollten Sie jedes Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen. Häufige Fehler, die eine Mieterhöhung unwirksam machen:

  • Fehlende oder unzureichende Begründung
  • Verpassung der 12-Monats-Frist
  • Überschreitung der Kappungsgrenze
  • Falsche Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Formfehler (z.B. fehlende Unterschrift)

Praxis-Tipp

Lassen Sie das Mieterhöhungsverlangen von einem Experten prüfen. Fehlerhafte Erhöhungen können erfolgreich angefochten werden. Bei CupheProct bieten wir eine kostenlose Erstberatung zur Bewertung Ihres Falls.

Widerspruch gegen die Mieterhöhung

Sie können der Mieterhöhung widersprechen, wenn diese nicht berechtigt ist. Der Widerspruch muss begründet und innerhalb der Zustimmungsfrist erklärt werden. Mögliche Widerspruchsgründe:

  • Falsche Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Verstoß gegen die Kappungsgrenze
  • Unzureichende Begründung
  • Formfehler im Mieterhöhungsverlangen

Staffelmiete und Indexmiete

Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete sind die Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt. Die Miete steigt automatisch zu bestimmten Terminen um vereinbarte Beträge. Während der Laufzeit der Staffelmiete sind andere Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete wird die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Der Vermieter kann eine Anpassung verlangen, wenn sich der Index entsprechend verändert hat. Die Berechnung erfolgt auf Basis der Indexentwicklung seit der letzten Anpassung.

Nebenkosten und Betriebskosten

Erhöhungen der Nebenkosten sind keine Mieterhöhungen im eigentlichen Sinne, sondern Anpassungen der umlagefähigen Betriebskosten. Diese können jährlich entsprechend der tatsächlichen Kosten angepasst werden.

Wichtige Unterschiede:

  • Betriebskostenerhöhungen benötigen keine Zustimmung des Mieters
  • Sie unterliegen nicht der Kappungsgrenze
  • Grundlage ist die Betriebskostenabrechnung
  • Vorauszahlungen können angepasst werden

Praktisches Vorgehen bei Mieterhöhung

Schritt-für-Schritt Anleitung:

  1. Mieterhöhung erhalten: Prüfen Sie zunächst die Formalien
  2. Fristen beachten: Sie haben 2 Monate Zeit für die Antwort
  3. Rechtmäßigkeit prüfen: Lassen Sie die Erhöhung von einem Experten bewerten
  4. Entscheidung treffen: Zustimmung, bedingter Zustimmung oder Widerspruch
  5. Antwort verfassen: Schriftliche Antwort innerhalb der Frist
  6. Bei Streit: Außergerichtliche Einigung oder gerichtliche Klärung

Kostenlose Erstberatung

Bei Fragen zu Ihrer Mieterhöhung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung und lassen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen professionell prüfen.

Aktuelle Rechtsprechung 2024

Die Rechtsprechung zur Mieterhöhung entwickelt sich kontinuierlich weiter. Wichtige Entscheidungen aus 2024 betreffen:

  • Verschärfung der Anforderungen an Modernisierungsmaßnahmen
  • Präzisierung der Kappungsgrenze bei aufeinanderfolgenden Erhöhungen
  • Neue Bewertungsmaßstäbe für die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Stärkung der Mieterrechte bei energetischen Sanierungen

Fazit

Mieterhöhungen sind ein komplexes Thema mit vielen rechtlichen Fallstricken. Als Mieter sollten Sie Ihre Rechte kennen und bei Unsicherheiten professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Eine sorgfältige Prüfung kann oft hohe Kosten sparen und ungerechtfertigte Erhöhungen verhindern.

Denken Sie daran: Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch rechtens. Prüfen Sie genau, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, und scheuen Sie sich nicht, bei Zweifeln Widerspruch einzulegen.